Ley de Vivienda. Poner fin a los abusos y barreras de acceso a una vivienda digna

Tras su publicación en el BOE, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, entró en vigor el viernes 26 de mayo. Te resumimos su contenido

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, busca garantizar el derecho constitucional al disfrute de una vivienda digna y adecuada (art. 47 de la Constitución Española), e impone a los poderes públicos el deber de hacer efectivo el derecho a la vivienda.

En la materialización de este derecho se deben tener en cuenta las condiciones de vulnerabilidad que actúan en contra de colectivos de población en el acceso a la vivienda, favoreciendo la cohesión territorial y facilitando la lucha contra la despoblación.

La ley tiene por objeto regular las condiciones básicas para garantizar el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, así como asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda. Para cumplir con su objeto, establece una serie de definiciones y figuras jurídicas que tienen como finalidad garantizar este derecho. A continuación, haremos un breve recorrido por las que consideramos más relevantes.

Bases para garantizar el acceso a un hogar digno

Desde USO consideramos que la Ley de Vivienda establece las bases para garantizar el acceso a un hogar digno, tratando de enmendar prácticas discriminatorias y segregaciones históricas producidas por relaciones de poder asimétricas, por lo que recibimos optimistas su entrada en vigor .

Adicionalmente, La ley protege los derechos de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, consagra sus derechos como personas consumidoras y hace hincapié en el derecho a recibir información accesible y completa respecto de la vivienda. Aunado a lo anterior, la eliminación del pago de gestión inmobiliaria para la persona arrendataria, el establecimiento de límites al incremento de alquileres -siendo del 3 % para 2024- y de índices de actualización que sean proporcionales a partir de 2025, son algunas de las medidas a destacar y que esperamos se materialicen en su aplicación.

La Ley de Vivienda constituye un gran desafío en su implementación, y recomendamos establecer mecanismos serios de coordinación entre autoridades, así como estrategias de supervisión e inspección del cumplimiento de la misma, ya que lamentaríamos en gran medida que se emprendieran estrategias para eludir la aplicación de la ley y continuar con los abusos y las barreras al acceso a una vivienda digna.

Vivienda digna y adecuada

Es la vivienda que, por razón de su tamaño, ubicación, condiciones de habitabilidad, accesibilidad universal, eficiencia energética y utilización de energías renovables y demás características de la misma, y con acceso a las redes de suministros básicos, responde a las necesidades de residencia de la persona o unidad de convivencia en condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero. Constituye el domicilio en el que poder vivir dignamente, con salvaguarda de su intimidad, y disfrutar de las relaciones familiares o sociales, favoreciendo el pleno desarrollo y la inclusión social de las personas.

¿Qué son las condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero? Son las condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando, tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario, no debiendo superar con carácter general el 30 % de los ingresos de la unidad de convivencia.

Estatuto Básico del Ciudadano en relación con la vivienda

Otra de las innovaciones de la Ley es el Estatuto básico del Ciudadano en relación con la vivienda, que establece los siguientes derechos y obligaciones:

• Derechos de la ciudadanía: disfrutar de una vivienda digna y adecuada; acceder a la información sobre los programas públicos de vivienda y a las condiciones de acceso a éstos; solicitar la inscripción en los registros de demandantes de vivienda protegida y en los diferentes programas, prestaciones, ayudas y recursos públicos para el acceso a la vivienda, en función de su situación social y económica, y sus circunstancias personales y familiares; y, participar en los programas públicos de vivienda, y acceder a las prestaciones, ayudas y recursos públicos en materia de vivienda.
• Deberes de la ciudadanía: respetar y contribuir a preservar el parque de vivienda; en relación con la vivienda que se habita, realizar las actuaciones de conservación, reparación o mejora que correspondan; con respecto a la vivienda ajena, respetar la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte; en relación con las operaciones de compra o alquiler de vivienda, cumplir los deberes legalmente establecidos; en relación con el parque público de vivienda, atender a su especial importancia como instrumento de acción en favor del derecho a la vivienda y velar por su adecuado mantenimiento y conservación, para que pueda servir a los hogares con mayores dificultades.

¿Qué consideraciones en torno a la igualdad y reconocimiento de las diferentes situaciones de vulnerabilidad de la población se integran en la Ley?

• Principio de igualdad y no discriminación en la vivienda. Todas las personas tienen derecho al uso y disfrute de una vivienda digna y adecuada, cumpliendo con los requerimientos legales y contractuales establecidos en la legislación y normativa vigente, sin sufrir discriminación, exclusión, acoso o violencia de ningún tipo.
• Las acciones estatales para garantizar el derecho a la vivienda deberán establecer medidas específicas en las que se priorice la atención y aplicación de programas de ayuda a personas, familias y unidades de convivencia en situaciones de vulnerabilidad social y económica identificadas por los servicios sociales y en emergencia habitacional por estar afectados por desahucios o lanzamiento de su vivienda habitual, debiéndose promover su realojo y el acceso a una vivienda digna y adecuada.
• Se adquiere el compromiso por parte del Estado de articular medidas con las demás Administraciones para garantizar la accesibilidad universal, adecuando espacios de conformidad a la normativa en materia de accesibilidad y en atención a las necesidades de las personas con discapacidad.
• Las políticas en materia de vivienda tendrán especialmente en cuenta a aquellos que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, tanto en entornos urbanos como en zonas rurales; a las personas sin hogar; personas con discapacidad; a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social; a los menores tutelados que dejen de serlo y a cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación.

¿Qué es el sinhogarismo y que establece la Ley de Vivienda al respecto?

El sinhogarismo es la circunstancia vital que afecta a una persona, familia o unidad de convivencia que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda digna y adecuada en un entorno comunitario y aboca a los que lo sufren a residir en la vía publica u otros espacios públicos inadecuados; o a utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes Administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro; o residir en una vivienda inadecuada, temporal o no, inapropiada o masificada, en una vivienda insegura, sin título legal, o con notificación de abandono de la misma, o viviendo bajo amenaza de violencia.

Podrá calificarse como sinhogarismo cronificado, cuando la situación continúe o se produzca a lo largo de un periodo de tiempo igual o superior a un año.

Para atender a las necesidades de personas sin hogar, la ley determina que se deberán establecer medidas específicas para atajar este fenómeno promoviendo soluciones habitacionales de alojamiento en condiciones adecuadas y la plena inclusión de las personas sin hogar desde una perspectiva integrada e intersectorial, y posibilitando una adecuada complementariedad entre las distintas políticas, recursos y servicios, especialmente en el ámbito sanitario, social, educativo y de empleo.

Vivienda protegida y vivienda asequible incentivada

Otro concepto que debemos tener en cuenta en el marco de esta Ley es la Vivienda protegida. Esta es la vivienda sometida a un régimen especial para destinarla a residencia habitual de personas con dificultades de acceso al mercado de vivienda, tanto en ámbitos urbanos y metropolitanos, como en el medio rural. A los efectos de esta ley, se establecen las modalidades de vivienda social, o vivienda de precio limitado.

La vivienda protegida debe destinarse exclusivamente a residencia habitual y estar ocupada durante los períodos de tiempo establecidos como mínimos en la legislación y normativa de aplicación. La adjudicación de la vivienda deberá seguir un procedimiento que asegure la transparencia, objetividad y seguir el orden establecido en los registros públicos.

Además, la Ley establece la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

Ley de Vivienda, medidas para eliminar las malas prácticas

Dentro de las medidas para que la vivienda cumpla con el interés social y eliminar malas prácticas detectadas encontramos las siguientes:

• Declaración de Zonas de Mercado Residencial tensionado. Se refiere a aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado. Su justificación se basará en que el coste de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares, o bien, que el precio de la compra o el alquiler de la vivienda haya superado un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma. Esta declaratoria dará lugar a la implementación de medidas para desincentivar la tensión en el mercado habitacional y tendrá una vigencia de 3 años, que podrá prorrogarse.
• Gran tenedor: la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
• Combatir la vivienda vacía para desincentivar esta práctica. Se establecerá un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles para aquellas viviendas que hayan estado vacías 2 o más años.
• Se establecen los Parques Públicos de Vivienda con la finalidad de contribuir al buen funcionamiento del mercado de la vivienda y servir de instrumento a las Administraciones para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada de los sectores de la población que tienen más dificultades de acceso en el mercado. Presta especial atención a personas jóvenes y colectivos sujetos a mayor vulnerabilidad.